Sponsored by ツナガルデザイン株式会社
目次
人口減少時代における
「一棟マンション投資の勝ち筋」
とは？
真の富裕層にだけ許された不動産投資の王道、一棟マンション投資。しかしながら、人口減少が避けられない今後は、都内や駅近の物件であっても安泰というわけではありません。
そこで重要になるのが、差別化戦略。先が見えないこの時代を生き抜くためにも、
他の投資家とは違う「勝ち筋」を考えてみましょう。
※このサイトはツナガルデザイン株式会社をスポンサーとしてZenken株式会社が運営しています。
少子高齢化が進む日本。2023年1月の総務省統計局のデータによると、日本の人口減少は2010年から本格的に始まり、13年連続で減少し続けています。
47都道府県で唯一増加し続けてきた東京都内の人口も、1,424万人でピークを迎える2030年を境に減少に転じ、2035年には1,417万人、2040年には1,398万人まで減る見通し。減少に転じる2030年から2045年までの15年間での人口減少は約45万人と試算されています（45万人は石川県金沢市の総人口に相当）。
これだけ人口が減少すれば、当然ながら賃貸物件の入居希望者も減っていくため、空室リスクは高まり、安定した収益を上げるのは難しくなります。ごく限られた優良物件のみに入居者が集まり、これといった特徴を持たない物件が生き残っていくのは極めて困難になるでしょう。
参照元HP:【PDF】東京都｢東京の将来人口」
https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/seisakukikaku/jinkou
「川上物件」とは、インターネットなどに一般公開されていない優良物件のこと。不動産投資業者が収益性の高い物件を手に入れた場合、付き合いのあるオーナーや投資家にまず購入を持ち掛けます。そこで購入が決まった場合、その物件情報はインターネットなど「川下」に出回ることはありません。もちろん、「川下」にも優良物件も存在しますが、獲得競争は熾烈を極めます。
人口減少時代においては収益性の高い物件自体が減り、川下に流れてくる限られた情報の中から優良物件を見極めなくてはなりません。とはいえ、利回りなどの表面的な情報では判断できないため、より物件が買いにくい状況になることが予想されます。
つまり
遠くない未来に
良い物件が見つからない、買えない時代がやってきます。
これからの一棟マンション投資は「良い物件を探す」のではなく、
特定のニーズに応える
差別化された物件、
コンセプトマンション
に注目しましょう。
一般的な賃貸マンションではなく、差別化されたコンセプトマンションとはどんなものがあるのでしょうか？主な4タイプを紹介します。
建築家やデザイナーが独自のコンセプトや世界観を反映させたマンションのこと。外観、間取り、内装に使用する素材や設備にもこだわり、他にはない、おしゃれで個性的な空間を実現しています。北欧風、ヴィンテージスタイル、シンプルモダンなどテーマも様々です。
自動車やバイクが趣味の人にはたまらない、インナーガレージを併設したマンションです。ガレージ内でいつでも愛車のお手入れをすることが可能。洗車用の水栓や、電気自動車の充電スタンドなどが付属している物件もあります。
ペットと飼い主が快適に暮らせるよう設計されたマンションです。滑りにくい床材やメンテナンスしやすいクロス、くぐり戸やペット専用の足洗い場や出入口、キャットタワー、リードフックなど、ペット専用の設備が備わっています。
十分に防音対策が行われたマンションで、音大生やミュージシャンはもちろん、動画配信者、大音量でスポーツ観戦や映画鑑賞を楽しみたい人など、さまざまな層に人気。「楽器演奏相談可」ではなく「楽器演奏可」と表記されることが多いです。
ここでは防音マンションの需要の高まりを裏付ける主要媒体のニュースをピックアップしました。
ニュースの一例
都市部での防音マンションの人気を伝えたのは【テレ東BIZ】です。
東京、神奈川、埼玉、千葉などで入居待ちはなんと4,000人！家賃は相場の1.3倍と高めですが、それでも入居希望者が増え続けています。
人気の理由は、周りの音も自分の出す音も気にしなくていいから。二重窓や防音パッキンなどを施し、部屋全体が防音設備になっているため、大音量で楽器を演奏し、歌を歌っても周囲に音が漏れることはありません。
大手住宅メーカーも、新たな防音住宅の提供に乗り出しています。「テレワークや勉強をする際に、部屋の外からの音を防ぎたい」という人向けに、図書館並みの静けさを実現した「静音室」などを提案しているようです。
【日経XTREND】は「防音性能を売りにした音楽家向けのマンションが、コロナ禍を機に急速に増えている」と報道しています。
防音マンションは相場より高い家賃ながら、空室待ちが2,800人もいるという人気ぶりで、空室がすぐに埋まる状況となっています。
注目は、その防音性能（D値）。日本建築学会はマンションなら50を推奨しており、55あれば「特に優れている」としています。防音マンションは、ほぼ全戸が70以上で、85という部屋もあるそうです。これまで防音住宅の利用者は音楽家などに限られていましたが、近年は映画鑑賞やゲーム、YouTuberなどのニーズが拡大。供給側も商機と見て、防音マンションや、戸建て住宅向け防音室の提供などに着手し始めています。
【東京新聞】は「部屋自体に防音処理を施し、24時間楽器の演奏などができる『防音賃貸マンション』が首都圏で増えている」と伝えています。
家賃は相場より3割ほど高いものの、ほぼ満室状態。入居待ちの人数は、20年8月の435人から23年9月の4,064人と10倍近くに急増したそうです。
新たな需要も生まれています。YouTuberやゲーム配信者向けに、防音+高速インターネット環境を備えた「ゲーミングマンション」を売り出した企業は3カ月で満室に。マンション建設の長谷工不動産が音楽製作者や配信者向けの防音マンションを建設するなど、不動産大手も動いています。
社会生活基本調査に基づいた、25歳以上楽器演奏人口の都道府県別ランキング（2018年5月時点）によると、全国の25歳以上の楽器演奏家人口は809万3,000人。東京都だけでも129万3,000人でした。25歳以上の人口100人あたりの人数で見た場合、東京都は12.07人。つまり、約8人に1人が、何らかの楽器を演奏しているということになります。
これに対して、防音マンションの戸数は大幅に不足している状況です。2024年4月に行った編集チームの独自調査によると、主要防音マンションメーカーの建築戸数を合計した戸数はわずか約1,800戸。需要に対して供給が圧倒的に不足している状況です。
ここ最近は楽器演奏家だけでなく、YouTuberやゲーム、映画鑑賞など大音量でエンタメを楽しみたい人などにも需要が拡大しています。それでも供給が追い付かないのは、防音マンション自体の建築・施工そのものが技術的に難しく、限られたディベロッパーしか提供できないからです。
逆に言えば、参入障壁が高く、安定的な需要も見込める防音マンションであれば、負けにくい不動産投資を実現することができるでしょう。
防音マンションこそが
この時代における
一棟マンション投資の
「勝ち筋」
であると言えます。
防音マンションを提供しているデベロッパーの中でも、当編集チームが注目したのが、「ツナガルデザイン株式会社」。同社が手掛ける「サウンドプルーフ」は防音技術に関する特許を持ち、稼働率も98.5％（2024年3月31日時点）を誇り、多くの入居待ちが発生している状況です。
特許取得の防音性能と
妥協のない空室対策で実現
稼働率98.5%（※）の
防音マンション投資を提案
鎌倉時代から700年以上続く東京都大田区大森の旧家・大塚家の27代目（※名前は代々継承）。2004年より現在のツナガルホールディングス株式会社代表取締役に就任。2013年に英国国立ウェールズ大学経営学修士（MBA）修了。一級建築士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター。建物の防音に関連する6件の特許を取得。2014年にツナガルデザイン株式会社を設立し、代表取締役に就任。
遮音性にこだわり抜いた、コンサートホールと同じ多重防音構造を採用した防音賃貸マンションブランドです。東京都大田区・世田谷区・目黒区・品川区・渋谷区などに展開しており、稼働率はなんと98.5%（※）。防音性能だけでなく、立地・外観・住みやすさなどにも配慮したマンションは高い人気を誇っており、1,400名以上（2024年3月時点）が入居待ちをしています。
※参照元：ツナガルデザイン株式会社
（https://w7jhuc6g.lp-essence.com/）
2024年3月31日時点
富裕層に人気の城南エリアに強いなど、立地の良さも大きな魅力。城南エリアでも、特に住環境が整っている大田区・品川区・世田谷区・目黒区の「城南4区」を中心に物件を展開しつつ、渋谷区など城西エリアもカバーしています。最寄りの駅から徒歩十数分以内と、アクセスも良好。その他、山手線沿線や東急東横線沿線など、人気のエリアを広くおさえています。
計6件の特許を取得するなど独自の三重防音構造を採用し、圧倒的な遮音性を実現。隣室の「ドラム演奏音が聞こえない」とされるDr-100の空気音遮断性能を実現しました（※）。「防音」と謳っているマンションでも実はDr-60～80程度の防音性能しかないケースが多く、その場合隣室への音漏れが発生します。サウンドプルーフであれば、そうした心配が極めて少ないため、多くの入居者が殺到する状況となっています。
※日本音響エンジニアリング株式会社による
遮音性能試験実測値（2022年2月28日～3月2日に実施）
特許技術を取得した独自の三重防音構造を誇る「サウンドプルーフ」。その遮音性の高さは多くの入居者や投資家からも評価されていますが、実際どれくらい聞こえないものなのでしょうか？当メディアの編集チームがモデルルームのある「サウンドプルーフギャラリー自由が丘」で体験取材。グランドピアノ、ドラムなどを大音量で流してみて、「どれだけ音が聞こえないか」をデジタル騒音計を検証してみました。
オーナー会社経営/男性空室対策に関して妥協が一切ない
始める前は、防音設備がしっかりしている分、賃料が割高で「空室が起きやすいのではないか」と心配でした。ですが、基本は満室の状態が続き、仮に退去することがあっても1～2か月で次の入居者を決めてくれます。ツナガルデザインさんは空室対策に関して妥協が一切なく、経営も安定しているので大満足です。
オーナー会社役員 音大がなくても
2か月で満室に
「事業用資産の買い換え特例」を利用して収益性の低い貸地を売却した際に、300㎡以上の買い換え資産が必要になり、防音マンションを購入しました。周辺に音大がない環境で本当に満室になるのか不安でしたが、完成して2か月で満室になり、それが今も続いています。近隣からクレームも発生していないので、改めて防音性能の高さに驚いています。
代表社員「自信を持って提供できる物件」を重視
「資産の分散投資」を考え、防音マンションを購入しました。私自身も音楽好きで、24時間演奏できる部屋に憧れがありました。物件を選ぶ際に重視したのは「音楽が好きな人、入居者に対する目線がちゃんとあるかどうか」。「この会社が作っている建物はいいな」と自信を持てるような物件であることが大切だと
思いました。
ここでは防音マンションがなぜ人気なのか、その理由や魅力、建築費の目安を解説します。
従来のマンションは、遮音性能が高くないため、部屋の中で自由に楽器を演奏したり音楽鑑賞を楽しんだりすることはできませんでした。周囲に迷惑を掛けないよう、静かに生活をする、あるいは楽器の演奏をする際はスタジオを借りたり、野外で行ったりするのが当たり前でした。 しかし、防音マンションは、特殊な建材や施工法でハイレベルな防音性・遮音性を実現。周囲に気兼ねなく楽器演奏や動画配信、エンタメを楽しめるとして人気を集めています。
防音マンションの建設費は、一般的なマンションよりも高額です。防音性能を高めるために高度な建築設計・施工を行ったり、特殊な防音吸音材等の建材を使用したりしているからです。 ただし、どのレベルの防音・遮音性を求めるのかによって費用は異なります。完全に音が漏れないよう、床や壁、窓、ドア、換気口などに対策を行うほど費用はかかるでしょう。 ここでは、防音マンションの建設費がどれくらいかかるのか、工事内容や収益性なども併せて解説します。
防音マンションは、需要に対して供給量が非常に少ないため、空室に悩むことなく家賃収入を得られます。中にはマンションの完成前に満室になったり、入居待ちが多数発生したりすることもあるようです。 一般のマンションより建築費は高額ですが、「防音」という付加価値によって、相場よりも賃料を高く設定することが可能。希少性が高いため、いったん入居をすると空室が出づらく、安定した収益を目指せます。
不動産投資にも様々な種類がありますが、マンションを一棟買いするメリットはどこにあるのでしょうか？ワンルームマンション投資との比較や、必要な資金の目安などをまとめています。
失敗したときのリスクもありますが、より収益性が高いのは、一棟マンションです。ワンルームの場合は入居者がいないと収入が0ですが、一棟マンションは、入居率が高ければ高いほど、部屋数の分だけ収益を得られます。不動産で大規模な資産形成をしたい方には、一棟マンション投資がおすすめです。
多くの場合、マンションを一棟買いする際は、金融機関のローンなどを利用するでしょう。ローンを利用する場合でも、一般的に3割程度の自己資金がなくては審査に通りません。1億円の物件なら、3,000万円の自己資金を目指しましょう。
一棟マンション投資は誰でも簡単にできるものではなく、中には失敗してしまう人もいます。①勉強不足、②返済可能なギリギリのラインでローンを組んで赤字になった、③空室が埋まらない、など失敗には原因があるため、注意して運営や物件選びを行いましょう。
マンションオーナーは入居者から回収する家賃を収入源としているため、できるだけ対策を行って空室を解消し、収益性を高めることが大切です。ここでは、「募集条件を見直す」「募集資料の印象を良くする」など具体的な空室対策をご紹介します。
不動産投資をする際に、利回りが気になる方は多いでしょう。ここでは、収益性を評価するための重要な指標である「利回り」について解説します。「表面利回り」「実質利回り」の違いをよく把握して、物件選びを行ってください。
火災保険は、火災だけでなく、風水害や落雷、ひょう、雪災といった自然災害、破壊・事故・盗難などの人為的な被害、隕石などの飛来物、車の衝突などさまざまな被害が対象です。一棟マンション投資をする場合は、必ず火災保険に加入しましょう。
コンセプトマンションとは、一定のテーマや特定の趣味・好みを持った人々にターゲットを絞ったマンションのこと。これから一棟マンション投資を行うなら、コンセプトマンションを選ぶのがおすすめです。中でも防音マンションは、特に需要が高まっています。
一棟マンション投資は、多額の資金と専門知識を必要とする大規模な投資手法です。年収1000万円以上の高収入層や、5000万円以上の資産を持つ投資家、経営者や専門職が適しているとされています。ここでは、必要な資質や成功のポイントを具体例を交えながら解説し、投資に適した人の特徴を掘り下げています。
マンション一棟買いで自分も住むスタイルには、賃貸収入でローン負担を軽減できたり、物件管理がしやすいといったメリットがあります。ただし、自宅部分が収益を生まないため全体の収益性が低下したり、ローン契約やプライバシー問題に注意が必要です。
一棟マンション投資と一棟アパート投資の違いは、構造、初期投資、収益性、管理コスト、減価償却、売却時の流動性など、多岐にわたります。マンションは耐久性や高級感があり、長期的な安定収益を狙う投資家向け。一方、アパートは低コストで高利回りが期待でき、初期投資や短期収益を重視する方に適しています。
一棟マンション投資と戸建て投資の違いは、収益性、初期投資額、管理負担など多くの面で異なります。一棟マンションは複数の部屋から収益を得るため安定性が高く、長期的な資産運用に向いていますが、初期費用や管理コストが高額。一方、戸建ては低コストで始めやすく、管理もシンプルですが、収益は単一の入居者に依存しリスクが高めです。
マンション投資を始める理由の1つとして、相続税などの節税対策を挙げる方は少なくありません。実際、どれくらいの節税効果が見込めるのでしょうか。仕組みや流れも含めて解説します。
マンション経営で損失が発生している場合、損失分を他の所得と合算することで、課税対象額を下げて所得税と住民税を節税することができます。 また、固定資産税は、更地の状態よりも賃貸用のマンションを建てたほうが安くなるため、仕組みを活用して節税をすることが可能です。
相続税は、現金よりも不動産の方が相続税が低く評価されます。このため、現金で保有するよりも、土地や建物などに組み換えた方が、相続税を軽減できるでしょう。投資用の賃貸物件を建設（購入）すれば、節税効果だけでなく家賃収入も得ることが可能です。
事業承継を行う前に不動産を購入しておくことで、自社株評価を引き下げて株価対策をすることが可能です。ただし法人には「3年しばり」があるので要注意。不動産購入から3年以上経過していないと相続税の評価額で算定されないため、早い時期から対策を始めることが大切です。
ここでは、資産の組み換えについて、基礎知識やメリット・デメリットなどをご紹介します。組み換えの成功事例についてもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
不動産資産の組み換えの主なパターンとしては、「郊外や地方の土地から、都心部の不動産へ組み換える」「老朽化したアパートを売却して、好立地の収益不動産を購入する」などがあります。 組み換えで注意したいのは、物件を見極めること。収益性や資産価値をよくチェックして不動産選びをしてください。
ここでは一棟マンション投資に関する注目の最新ニュースを抜粋してまとめています。
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このサイトは一棟マンション投資の「勝ち筋」を考えるメディアです。この不透明な時代にこそ、一棟マンション投資にも差別化戦略が必要であり、コロナ禍以降も需要が絶えることのない「防音マンション投資こそが勝ち筋」であると言えます。防音マンションに関する一部コンテンツに関しては、ツナガルデザイン株式会社に監修いただき、記事を作成しました。
