マンション投資の節税効果について

マンション一棟買いのメリットの一つが、節税効果です。個人から法人まで、さまざまな節税対策をすることができます。ここでは、マンションの一棟買いによってどんな節税対策ができるのか、ご紹介します。

一棟マンション投資の節税効果とは？

インターネット上では、「節税目的で不動産投資をするのはNG」といった記載が多くありますが、それは全くの誤解です。法律で禁止されているわけではありません。ただし、節税だけを目的にむやみに不動産投資を行うと、失敗する可能性が高まるので注意しましょう。

日本では、所得が増えるほど所得税や住民税が多く徴収されるため、マンション投資で収入を圧縮することで、一年の所得にかかる税金を減らすことが可能です。また相続税は、現金で保有するよりも、不動産で保有することで、相続財産の評価額を下げることができます。

区分所有マンション（分譲マンション）の一室を購入するのも良いですが、おすすめは、一棟マンションの購入です。金額が大きい分、節税効果を感じられる上、家賃収入も多く得ることが可能だからです。

節税効果のシミュレーション

相続税評価額を半分に

例えば、預金1億円があった場合、現金をそのまま相続する場合の相続税評価額は、額面通り1億円です。

一方で、土地の時価5,000万円、建築費5,000万円の賃貸マンション（借地権割合60％、賃貸割合100％と想定）を相続する場合は、以下のようになります。

土地の路線価評価額：4,000万円前後（時価の80％、5,000万円×80％）
土地の相続税評価額：4,000万円×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝4,000万円×（1－0.6×0.3×1）＝3,280万円

建物の固定資産税評価額：5,000万円×約60％＝3,000万円程度
建物の相続税評価額：3,000万円×（1-借家権割合×賃貸割合）＝3,000万円×（1-0.3×1）＝2,100万円前後
土地建物の合計5,380万円前後

※建物の築年数経過による価値の下落は考慮外

賃貸マンションの相続税評価額は、土地と建物を合わせて合計5,380万円前後。現金の1億円よりも4割から5割程度に圧縮できたことになります。ちなみに、小規模宅地等の特例が使える場合は、土地建物の合計で3,740万円前後と、さらに圧縮することが可能です。

どんな人に向いているか

マンション一棟買いによる節税が向いているのは、年収目安1,200万円以上の人です。課税所得が900万円を超えると、所得税・住民税率が約33％になります。
一方で、5年以上賃貸経営を行った上で物件を売却した場合、長期譲渡所得による譲渡税は20%です。所得税・住民税率と譲渡税率との差が10％以上と大きくなるため、節税効果を感じやすいのです。

反対に、年収目安1,200万円以下の人、課税所得が900万円以下の人にはおすすめできません。所得税・住民税率と譲渡税率の差が小さく、不動産投資のリスク以上のリターンを得られる見込みが少ないからです。

マンション投資が節税になる仕組みは？

マンション投資を行うことで、所得税や住民税、固定資産税や都市計画税、相続税などを節税できる可能性があります。例えば、所得税や住民税は、マンション経営の損失が発生している分を他の所得と合算することで、課税対象額を下げて節税することができます。
また相続税は、相続が発生する前に現預金よりも評価額が低い不動産を購入することで、節税対策をすることが可能です。

相続対策の方法・流れは？

相続税は、現金よりも不動産の方が評価額が低いため、節税対策として不動産を購入するのがおすすめです。投資用の賃貸物件なら、節税だけでなく家賃収入も得ることができるでしょう。

投資用として購入するなら「市場価格と相続税評価額の価格差が大きい不動産」「流動性が高く売却しやすい不動産」「利回りが高く収益性が見込める不動産」などがおすすめ。ここでは、一棟マンション投資による相続税対策の方法・流れについて、基礎知識をご紹介します。

株価対策（事業承継）の
方法・流れは？

会社の事業承継対策として、不動産を購入し、自社株の評価額を引き下げるという方法があります。

注意したいのは、いわゆる「3年しばり」です。法人が取得した不動産は、3年以上経過していないと、相続税の評価額で算定されません。このため、不動産の購入による株価対策は、早い時期から始めることが大切です。
ただし、税金対策だけを考えてしてしまうと、かえって会社の運営に悪影響を与えかねないため、慎重に判断してください。