相続対策の方法・流れは？

不動産投資によって相続税対策をすることは可能です。ただし、節税効果は購入する不動産の種類によって違うため注意してください。

ここでは、一棟マンション投資による相続税対策について、基礎知識をご紹介します。相続税対策に向いている物件についてもまとめているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

マンション投資は相続対策になる？

かつて相続税といえば、莫大な財産を抱えるお金持ちだけのもの、というイメージがありました。しかし、2015年の相続税制改正により基礎控除額が引き下げられてからは、多くの人が課税対象者になっています。

そこで注目されているのが、相続対策です。中でも一棟マンション投資は、規模が大きく、相続税評価額の圧縮効果を得られるとして人気を集めています。

相続税の計算の流れ

相続税を計算する場合は、以下の流れで行います。

1. 土地の相続税評価額を算出する
2. 建物の相続税評価額を算出する
3. 土地と建物の相続税評価額を足し、賃貸マンションの相続税評価額を算出する
4. 現金等のその他の遺産総額と、3の相続税評価額を足し、相続遺産総額を算出する
5. 4の評価額から相続税の基礎控除、および配偶者控除等の特例による控除額を差し引いて、相続税評価額を算出する
6. 相続人の数や、振り分けの割合によって、最終的な相続税額が決まる

5や6に関しては、相続人の数や、各種特例の適用など、実際の状況によって異なります。

相続対策の仕組み

相続税評価額は、預金よりも不動産の方が低く抑えられています。たとえば1億円の現金がある場合、1億円がそのまま課税対象になりますが、1億円で不動産を購入した場合は、土地（路線価等）ならおよそ80%くらい、建物（固定資産税評価額）ならおよそ70%くらいで評価されます。

つまり、課税対象は土地なら8,000万円、建物なら7,000万円分。建物は、建築年数が経過することでさらに評価額が下がります。財産を現金で保有するよりも、土地や建物などに組み換えた方が、相続税を節税できる可能性が高まるのです。

マンション投資で節税対策をした場合としなかった場合の違い

ここでは、相続税対策をした場合と、しなかった場合の事例を見てみましょう。

都内在住で子どもが一人、というAさん。現預金3億円と、自宅敷地2,000万円（路線価評価額、小規模宅地等の特例適用後）、自宅家屋3,000万円（固定資産税評価額）を保有しています。

この状態でAさんが亡くなった場合、子どもに課税される相続税はいくらになるのでしょうか。

相続対象額は、3億5,000万円－基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数1人）＝3億1,400万円です。

これに対して、3億円（土地2億円、建物1億円）の1棟賃貸マンションを購入した場合は、

土地の評価額（路線価）：1億6,000万円（時価の80%）
建物の評価額（固定資産税評価額）：7,000万円（時価の70%）

一棟賃貸マンションの相続税評価額は、以下のように計算します。

建物：自用の場合の相続税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）
＝1億6,000万円×（1－60%×30%×100%）
＝1億3,120万円

土地：自用の場合の相続税評価額×（1－借地権割合×借家権割合30％×賃貸割合）
＝7,000万円×(1－30%×100%）
＝4,900万円

以上より、土地と家屋の評価額の合計は1億8,020万円となります。このように、資産を現金で保有している場合と、一棟賃貸マンションで保有している場合では、資産が同じ金額でも、相続税評価額に大きな差額が生まれます。

相続税対策に向いている物件は？

相続税対策を行う場合は、投資用の不動産選びも重要です。おすすめなのが、下記の物件です。

• 市場価格と相続税評価額の価格差が大きい不動産
• 流動性が高く売却しやすい不動産
• 利回りが高く収益性が見込める不動産

不動産の相続税評価額は、地域によって違いがあります。特に注目したいのが、市場価格と相続税評価額の価格差です。田舎ではさほど差はありませんが、都心などのように地価が高騰している土地では、市場価格と相続税評価額に大きな価格差がある場合が少なくありません。市場価格と相続税評価額の差が大きいほど、相続後に売却をする際に好条件で売却しやすくなります。

また、どんなに相続税対策になると言っても、利回りが低い不動産では、保有していても赤字リスクが高まるだけです。収益性の高い物件を選ぶことで、節税効果を感じられるだけでなく、家賃収入により資産形成を行うことが可能です。

他の相続対策との比較

代表的な相続対策手法

相続税対策には一棟マンション投資以外にもいくつかの方法があります。ここでは、その主なものを比較してみましょう。

• 生前贈与
  メリット：相続開始前に資産を分散することで、相続税の対象となる資産を直接減らせます。
  デメリット：贈与税がかかる場合があり、さらに贈与の持ち戻し制度により一定期間内に再度資産を取り戻す必要が出るリスクがあります。
• 信託の活用
  メリット：不動産の所有権を信託に移すことで、相続人間のトラブルを防ぎ、管理を専門家に委ねることができます。
  デメリット：信託の設定費用や維持費が高額になる上、運用ルールが複雑になる場合があります。
• 生命保険の活用
  メリット：保険金を活用して、相続時の現金不足を補い、相続税を支払う資金とすることができます。
  デメリット：保険料の負担が続くほか、契約内容や控除の条件が複雑です。

比較表で理解しよう

対策手法	メリット	デメリット	適用シナリオ例
一棟マンション投資	・相続時の評価が圧縮され、税金が大幅に軽減できる ・賃貸運用で収入を得られる可能性もある	・初期投資が大きく、流動性に課題がある	長期的に資産運用を考え、相続税負担を大幅に軽減したい場合
生前贈与	・相続資産を直接減らせる	・短期間に贈与税が発生するリスク ・持ち戻し制度のリスクがある	早い段階で資産分散を図りたい場合
信託の活用	・専門家による管理が可能で、相続人間の争いを防止	・設定・維持費用が高く、運用ルールが複雑	相続人間での意見調整が難しい場合
生命保険	・相続時に現金を確保できる	・保険料の負担が継続し、契約条件が制約される	現金不足を補いたい、またはリスク分散の一環として

このような比較を通して、自分自身の家族構成や資産状況、将来の計画に最も適した相続対策を選ぶための指標となります。

相続後の運用・売却時の注意点

運用計画とキャッシュフローの管理

相続後に一棟マンションをそのまま運用する場合、以下の点に注意が必要です。

• 収支シミュレーション
  毎月の家賃収入、管理費、修繕費、固定資産税などを計算し、年間のキャッシュフローをシミュレーションします。たとえば、入居率が高い場合と低い場合、また大規模修繕が必要になるタイミングでの費用負担をシナリオ別に示すことで、実際にどのくらいの収支が期待できるかを具体的に把握できます。
• 大規模修繕計画
  建物は経年劣化により、一定期間ごとに大規模な修繕が必要となります。築25年を目途に大規模修繕費用がかかることが多いため、事前にその費用の見積もりを立て、修繕積立金として計画的に準備しておく必要があります。
  例えば、築25年のマンションの場合、各戸あたり100万円程度の修繕費用が見込まれるとしたシナリオなどを提示します。

売却タイミングと譲渡所得税の再評価

• 売却の最適タイミングの判断基準
  相続後に物件を売却する場合、建物の耐用年数の終盤、減価償却がほぼ完了している、または空室率が上昇して収益が低下しているなど、複数の要因を踏まえた最適な売却タイミングを判断する必要があります。市場の動向や地域の再開発計画、物件の状態変化を常にモニタリングし、具体的な判断基準を数値例とともに示すことが重要です。
• 譲渡所得税の計算例と注意点
  売却時に発生する譲渡所得税は、売却価格から取得費用、経費、減価償却累計額を差し引いた差額に対して課税されます。具体的な計算例として、
  例えば、売却価格が4,000万円、取得費用が3,000万円、経費や減価償却累計が800万円の場合、譲渡所得は4,000万円 − 3,000万円 − 800万円 = 200万円となり、これに短期（5年以下）または長期（5年以上）の税率が適用されることを詳しく解説します。
• 共有持分や相続人間の調整
  複数の相続人がいる場合、物件の管理や売却方針に意見の相違が生じることがあります。この場合、共有持分の解消手続き、または物件の分割・売却手続きの具体例、法的手続き（家庭裁判所での調停、合意形成のための専門家の活用など）を詳述し、円滑な資産処分に向けた具体的な対策を示します。