数ある不動産投資の中でも、「空室リスクが低く、収益性が高い」と評判の防音マンション投資。その人気の秘密はどこにあるのでしょうか。
注目のニュースや専門家の解説付きで詳しくご紹介します。
防音マンションとは、特殊な構造や専門技術により、極めて高い防音性能を可能にした物件のこと。RC構造のマンションでも「楽器演奏が可能」と謳っている物件もありますが、実際は音が漏れてしまい、騒音によるクレームが起きる可能性は低くありません。
それらとは異なり、「楽器演奏が可能」と表記している物件こそが「防音マンション」と言えます。そんな防音マンションが話題を集めたニュースをいくつかまとめてみました。
東京、神奈川、埼玉、千葉などで、防音の賃貸住宅が人気です。入居待ちはなんと4,000組。通常の物件よりも家賃は割高ですが、それでも入居希望者が増え続けています。人気の理由は、周りの音も自分の出す音も気にしなくていいから。壁やドア、窓などに特殊な材料を採用しているため、部屋の中は本当に静かです。
大手住宅メーカーも、新たな防音住宅の提供に乗り出しています。「テレワークや勉強をする際に、部屋の外からの音を防ぎたい」という人向けに、図書館並みの静けさを実現した「静音室」などを提案しています。
防音マンションが首都圏に増えています。音大の学生やミュージシャンだけでなく、新たな需要が生まれているからです。
防音マンションのメリットは、従来の、部屋の中に組み立て式の防音室を置くスタイルではなく、通常のワンルームと同じ環境で演奏やゲームを楽しめること。ピアノ教室「HearTone（ハートーン）」を主宰する講師の方も「24時間好きなだけ弾けるのが最高」と話します。
新たな需要も生まれています。ユーチューバーやゲーム配信者向けに、防音+高速インターネット環境を備えた「ゲーミングマンション」を売り出した企業は3カ月で満室に。音楽製作者や配信者向けの防音賃貸マンションなどを販売する会社も増えています。
ほぼ毎日ゲーム実況をユーチューブで配信している会社員の男性。みんなが寝静まっている深夜に、大声で叫んでいます。以前の物件では自分なりに対策を行ったものの、隣人から苦情が入ってしまい、防音マンションへ引っ越しました。「いまは気兼ねなく大声を出せます」と話します。
これまで防音住宅の利用者は音楽家などに限られていましたが、近年はニーズが拡大しています。供給側も商機に耳を澄ましており、防音マンションや、戸建て住宅向け防音室の提供などが相次いでいます。
大手物件情報サイト「スーモ」に掲載された、リビングの中央に防音室を設置した物件が話題になっています。部屋自体が防音室になっているのではなく、設置型の防音室を購入し、リビングに設置したような間取りで「配信者が住んでいた」と注目を集めたようです。
スーモでは、物件検索の条件として「防音室」を設定することが可能。他にも、物件事業とタレントマネジメント業を行う企業が、VTuberや配信者特化の不動産仲介サービスを発表するなど、防音室の需要が高まっています。
防音賃貸マンション「ミュージション」では、次回の空き部屋や新築物件への入居を希望する「ウェイティング登録者」が、2024年7月24日時点で5,909名に達しています。
グランドピアノの100dBの音が、隣室ではおよそ30dBに抑えられる防音・遮音性能を誇り、音楽家だけでなく、YouTuberなどからも注目を集めています。
「防音マンション」というと、音大生やプロの音楽家の需要を想像する人が多いでしょう。しかし、近年は需要が拡大。にもかかわらず、棟数・戸数が全く足りてないため、防音マンションはいずれも高い入居率を誇っています。
社会生活基本調査に基づいた、25歳以上楽器演奏人口の都道府県別ランキングによると、全国の25歳以上楽器演奏人口は809万3000人※。最も多いのは東京都で129.3万人、2位が神奈川県で72.7万人、3位は大阪府51.4万人でした。
25歳以上の人口100人あたりの人数で見た場合は、1位が東京都の12.07人。2位の神奈川は10.27人、3位滋賀県9.97人、京都府9.33人、兵庫県9.17人でした。約10人に1人が、何らかの楽器を演奏しているということになります。
楽器を演奏すると当然ながら音が出ます。中には振動を伴う楽器もあるため、「できるだけ防音や遮音の部屋で演奏したい」と考える人は少なくありません。
一方、国内の主要防音マンションメーカーの合計戸数は約1,800戸。楽器演奏人口に対して大幅に供給が不足しています。東京都内の賃貸マンションの数は７万9,975棟、総戸数が116万7,677戸（※）なので、賃貸戸数全体から見ても、非常にわずかな数しかありません。
一方で、防音マンションの入居需要は近年さらに拡大しています。従来は、音大生やミュージシャンなどが中心でしたが、動画配信者やゲーム愛好家、大音量で映画鑑賞を楽しみたい人、在宅ワーカーなども入居を希望。需要に対して物件数が不足している事態になっています。入居希望者が多いエリアでは、物件完成前に全戸満室になり、なかなか空きが出ないケースも珍しくありません。
ここまで防音マンションの人気ぶりや需要の高まりを伝えてきましたが、一棟マンション投資をするうえでどんな防音マンション会社を選ぶべきなのでしょうか。そもそも、投資物件として防音マンションを提供している会社が限られてはいるとはいえ、決して“川上物件”化しているわけありません。必要な資金さえあれば、誰でも投資することが可能です。
当メディアの編集チーム（Zenken株式会社）が注目したのは、稼働率98.5%（※）を誇るツナガルデザイン株式会社の防音賃貸マンションブランド『サウンドプルーフ』です。
特許を取得した独自の三重防音構造で、圧倒的な遮音性を実現。音楽や映画の愛好家だけでなく、ダンサーや配信者、といったエンターテイメントを心の底から楽しみたい方に人気を集め、入居待ちは1,400名以上（2024年3月時点）という過熱ぶりです。
用地の仕入れから、建築設計・設計監理・建築請負工事、施工管理、竣工後の賃貸管理・アフターメンテナンスまでを一括でサポート。すでに所有している土地を活用したマンション建設や、完成した新築物件の販売、収益性を高める「資産の組み換え」などにも対応しています。
そんなツナガルデザインの代表取締役である大塚五郎右エ門氏に「防音マンションがなぜ人気なのか」をプロの視点で解説してもらいました。
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ツナガルデザイン株式会社 大塚五郎右エ門代表
【PROFILE】
鎌倉時代から700年以上続く東京都大田区大森の旧家・大塚家の27代目（※名前は代々継承）。2004年より現在のツナガルホールディングス株式会社 代表取締役に就任。2013年に英国国立ウェールズ大学経営学修士（MBA）修了。一級建築士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター。建物の防音に関連する6件の特許を取得。2014年に現在のツナガルデザイン株式会社を設立し、代表取締役に就任。
防音マンション投資はコロナ禍以降も需要の高まりは続いているのでしょうか？
【ツナガルデザイン株式会社・大塚代表】
コロナ以降も防音マンションへの投資ニーズが高まっている理由は、複数の要因によります。
まず、週に2～3日以上及び4日以上楽器を演奏する人々の増加が見られ（※注１）、これは音楽活動を自宅で行うニーズの高まりを示しています。加えて、NetflixやAmazon Prime VideoなどのVOD（ビデオ・オン・デマンド）市場の拡大に伴い、自宅でのエンターテインメント消費が増えており、これも防音マンションへの需要を後押ししています。
経済面では、コロナウイルス感染症の流行以降、株高や資産価格の上昇を背景に富裕層・超富裕層が増加が見られます。これに伴い、新築一棟マンションの販売価格帯も上昇し、5億円以下から5億～10億円程度にシフトしています。このような経済的背景は、高価格帯の不動産、特に特別なニーズを満たす防音マンションに対する投資意欲を高めています。
一方で、日本の総人口の減少や出生率の低下が続いていることから、不動産投資市場における競争はさらに激しくなっています。そのため、投資家は物件コンセプトの差別化により市場での優位性を確保しようとしており、防音マンションはその一つの答えとなっています。
新築防音マンションの情報は限られた富裕層や法人にのみ提供されており、一般の不動産市場にはほとんど出回らない状況です。防音設計には高度な技術が必要で、鉄筋コンクリート造のような重量級の建築でなければ防音性を確保できないため、供給は限られています。このような供給の限定性と高まるニーズは、防音マンション投資の魅力を高めています。
特に、24時間楽器演奏が可能な高い遮音性を持つ防音マンションは、デザイナーズ物件やペット可物件などと比較しても、極めて差別化された不動産商品となっています。これらの要因が組み合わさり、防音マンション投資はコロナ以降、ますます人気が高まっているのです。
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