このページでは防音マンションの投資対象としての魅力に迫ります。一般的な防音マンションとの違いはもちろん、実際に防音マンションを所有している投資家・オーナーの声、専門家が語る防音マンションの魅力についてもご紹介します。
ここでいう「防音マンション」とは、特別な防音構造や設備を備えた楽器演奏が可能なマンションを指します。
「楽器相談可」という賃貸マンションも見かけますが、実際には入居後に騒音トラブルに発展することが少なくありません。鉄筋コンクリート造の建物であっても防音工事をしていなければ、当然ながら音が漏れてしまい、「相談」したとしても心の底から音楽を演奏できる環境になりにくいのが実状です。
十分な防音対策が成され、「楽器演奏可」とはっきり明記されているのが「防音マンション」と言えます。防音マンションであれば、ピアノをはじめとした楽器演奏はもちろん、映画やゲームを大音量で楽しむことができます。
防音マンションの需要が高まっている背景としては、「エンターテイメントを楽しみたい」というニーズだけではありません。
近年無視できなくなっているのが騒音による近隣住民とのトラブルです。不動産に関する男女270人を対象としたあるアンケート（※）によれば、トラブルの種類として最も多いのが「騒音」（220人）でした。内訳をみると、「子供の足音が聞こえる」（96人）「物音がする」（66人）「音楽の音量が大きい」（36人）など。こうした騒音ストレスが積み重なり、退去を決めたという方もいらっしゃるそうです。
投資対象として見た場合、騒音問題を抱える物件は空室リスクを常に孕んでいると言えます。防音マンションであれば、住民が騒音に悩まされることがないため、安定した入居率を維持できるでしょう。
そんな防音マンションを提供する数少ないディベロッパーの１つがツナガルデザイン株式会社。防音賃貸マンションブランド『サウンドプルーフ』は特許を取得した独自の三重防音構造で高い遮音性を発揮し、稼働率は98.5%（※2024年3月31日時点）を誇ります。 ここでは、一棟マンション投資としてサウンドプルーフを選んだ、オーナーの声を一部紹介します。
オーナー会社経営Tさん
（目黒区祐天寺のサウンドプルーフを所有）
賃料も同じ規模のマンションと比べると割高なので、空室リスクが起きやすいのではないかと心配でしたが、長く住み続ける方がほとんどで退去は少ないです。退去される方がいても、すぐに次の入居者も決まるので、空室リスクに関する不安はなくなりました。
今のところ、空室も出ず、大きなトラブルもありません。経営も安定しており、プロパティマネジメントも含めて大満足ですね。長く経営を続けていけば、どうしてもマンションの大規模修繕などもあると思いますが、現状のような経営を維持できれば、しっかりと備えることができると思います。
投資物件を選ぶ際には、オーナーにもさまざまな条件や理想があると思いますが、昨今の個性が大事にされるご時世においては、防音に対するニーズが高まってきているという実感があるので、おすすめですね。
会社役員Oさん
（都立大学のサウンドプルーフを所有）
収益性の低い貸地を売却し、300㎡以上の買い換え資産が必要になったのがきっかけです。「少子高齢化の時代に人と同じことをしていてはダメだ」「投資するなら希少性の高い“楽器可防音マンション”だ」と考え、サウンドプルーフを選びました。
「防音マンションは音楽をする人ぐらいしか入居しない」という先入観があり、周辺に音大がない環境で需要があるのか心配でしたが、完成して2か月で満室になり、今も続いています。満室になるとなかなか空きが発生しないので経営も安定しています。過去に退去がありましたが、すぐに次の入居が決まりました。
入居者の中には、テレビなどに出演して活躍されている音楽家の方もいます。そういったプロの方にも価値を認めていただき、選ばれていることが嬉しく、投資して良かったと思いました。
防音マンションはいわゆる「コンセプトマンション」の1つ。デザイナーズマンションやガレージインマンション、ペット共生型マンション、サウナ付きマンションなど最近はさまざまなコンセプトマンションが登場していますが、その中でも防音マンションの魅力、差別化ポイントはどこにあるのか。3つの観点でまとめました。
防音マンションと他のコンセプトマンションとの大きな違いが、希少性の高さです。
「楽器相談可」のマンションは数多くありますが、実はそれらは一般的な住宅と大きな構造的な違いはなく、持ち込む楽器にも制限がある場合がほとんどです。電子ピアノはOKでもアップライトはNG、トランペットやフルートなど音量が制限できないものはNG、といった具合です。
「楽器可」のマンションでも、通常の住宅より多少防音性に優れている程度で、音漏れがするため夜間はNGだったり、周囲に気を遣って演奏したりしなくてはならない物件が少なくありません。
防音マンションとは、防音の設備が整い、24時間いつでも周囲に気兼ねなく楽器演奏を楽しめる物件のこと。特殊な工法や技術を使用してあらかじめ楽器専門のマンションとして建築するため、「デザイナーズマンション」や「ガレージインマンション」「ペット共生型マンション」などに比べてノウハウを持つ技術者や企業が少なく、希少性が極めて高いのが特徴です。
24時間365日、いつでも演奏や音出しが可能な防音マンションは、音大生やプロのミュージシャンだけでなく、趣味で音楽を楽しむ人、動画配信者などにも入居需要が拡大しています。
映画や音楽が趣味の方や、お子さんが小さいファミリー層、友達が多い方など、「近隣住民とのトラブルに怯えながら暮らしたくない」「気兼ねなく楽しみたい」という人たちも防音マンションに注目しているようです。
こうした需要に対し、防音マンションは供給できる量が少なく、常に入居希望者が溢れている状況。建設できるディベロッパーも極めて少ないため、今後も空室リスクが少なく、安定した経営が見込めそうです。
マンション経営を成功させる基本であり鉄則は、できるだけ空室を出さないこと。当然ながら、空室が増えればそれだけ収入が減り、経営はどんどん苦しくなっていきます。
防音マンションは、一般のマンションよりも建築費が高額ですが、「防音」という付加価値によって、相場よりも賃料を高く設定することが可能。一般的には、周辺の物件よりも10～30パーセント程度高く設定するケースが多いようです。
それでも、常に入居希望者が待機しているうえ、希少性が高いため、いったん入居が決まると、長期の契約更新をしてくれる人が多いようです。マンションの完成前に満室になることも珍しくなく、オーナーはプロパティマネジメント（空室対策）に悩むことなく、安定した収益を得ることができるでしょう。
投資用の防音マンションを提供している数少ないディベロッパーが前述の「現役オーナーが語る防音マンション投資の魅力」で紹介した、ツナガルデザイン株式会社。同社が手掛ける防音賃貸マンションブランド『サウンドプルーフ』は稼働率98.5%（※2024年3月31日時点）を誇り、特許を取得するなど防音性能も折り紙付きです。
そんなツナガルデザインの代表取締役である大塚五郎右エ門氏に「投資対象としての防音マンションの魅力」をプロの視点で解説してもらいました。
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ツナガルデザイン株式会社 大塚五郎右エ門代表
【PROFILE】
鎌倉時代から700年以上続く東京都大田区大森の旧家・大塚家の27代目（※名前は代々継承）。2004年より現在のツナガルホールディングス株式会社 代表取締役に就任。2013年に英国国立ウェールズ大学経営学修士（MBA）修了。一級建築士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター。建物の防音に関連する6件の特許を取得。2014年に現在のツナガルデザイン株式会社を設立し、代表取締役に就任。
投資対象としての防音マンションの
一番の魅力は何でしょうか？
【ツナガルデザイン株式会社・大塚代表】
防音マンション投資の一番の魅力は、強い需要と限られた供給から生まれる「貸し手市場」にあります。
この市場環境は、投資家に高い投資利益をもたらします。「投資利益」とは、保有期間中のキャッシュフロー（現金収入）と売却時の譲渡益（または損）の合計のことです。
過去10年以上にわたって保有や開発を行った東京23区内の防音マンションは、築年数が経過しても家賃が上昇し続け、高い稼働率を維持しています。れにより、資産価値は時間とともに増加し、長期的な投資価値を確保しています。
弊社が管理する22棟の防音マンションでは、1,400名以上（2024年3月時点）の入居待ちが発生するほど強い賃貸需要があります。
需要と供給の法則により、常に高い賃料で貸し出せる状況が生まれ、家主は価格決定権を強く持つことができます。
この状況は、例えばロレックスやエルメスの高級品市場と類似しており、需要が供給を上回るために価格が安定して高水準を維持するのです。
防音マンションはその稀少性と高い需要により、賃貸市場における優位性が確立されています。
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