一棟マンション投資の回収期間はどのくらい？

不動産投資において、回収期間とは投資した自己資金をどれだけの期間で回収できるかを示す大切な指標です。特に一棟マンション投資では、初期費用が数百万円から場合によってはそれ以上になるため、計画的に収益を上げ、効率的に資金を回収することが求められます。

一棟マンションの回収期間とは？

一棟マンション投資における回収期間とは、
「投資にかかった自己資金が、家賃収入や売却益などでどれくらいの期間で回収できるか」を示す指標です。
例えば、投資に使った自己資金が1000万円だとして、年間の実際の収入（家賃収入から経費などを差し引いた額）が200万円なら、
簡単な計算で「1000万円 ÷ 200万円 = 5年」となり、5年で自己資金が回収できると考えられます。

回収期間の目安と期間短縮の戦略

回収期間の目安

一般的に、一棟マンション投資の回収期間は5年から10年程度が目安とされています。
- 5年未満：投資回収が非常に早く、次の投資に回しやすいですが、通常は家賃収入だけでは回収が難しく、売却益も考慮する必要があります。
- 10年以上：修繕費や老朽化によるコストが増加するリスクがあり、運用が難しくなる場合があります。

回収期間短縮のための戦略

回収期間を短くするためには、以下のような工夫が考えられます。

• 自己資金の削減（レバレッジの活用）
  頭金を少なくして融資を活用することで、投資にかかる自己資金を少なくし、回収期間を短縮できます。
  ただし、借入比率が高くなると利子負担が増えるので注意が必要です。
• 利回りの良い物件選び
  物件の状態が良く、既に入居者が確保されている物件や、立地条件が優れている物件は、安定した家賃収入が見込め、経費も抑えられるため、実質利回りが向上し、回収期間が短縮されます。
• 副収入の確保
  物件内で広告や駐車場運用、その他付加価値のあるサービスを展開することで、家賃収入以外の収益を得ると、キャッシュフローが改善し、回収期間が短くなります。
• 耐用年数の長い物件を選ぶ
  耐用年数が長い物件は、融資期間を延ばすことができ、毎月の返済額が軽減されるため、手元に残るキャッシュが増え、結果として回収期間が短縮されます。

リスク管理のポイント

回収期間を見積もる際には、必ずリスクも考慮する必要があります。主なリスクは以下の通りです。

• 金利上昇リスク
  変動金利の場合、金利が上昇すると返済額が増加し、キャッシュフローが圧迫される可能性があります。
• 空室リスク
  物件の立地や市場需要によっては、空室が続くことで家賃収入が減少し、回収期間が延びる恐れがあります。
• 家賃下落リスク
  近隣に新たな物件ができたり、地域経済が悪化した場合、家賃を下げざるを得なくなることがあります。
• 災害リスクや大規模修繕の発生
  自然災害や老朽化に伴い、予期せぬ出費が発生する可能性も考えられるため、十分な保険加入や修繕積立金の確保が必要です。

また、利回りが高い物件は必ずしも優れた投資対象とは限りません。
極端に利回りが高い場合、物件価格が低い要因（立地が悪い、築年数が古いなど）が隠れている可能性があるため、物件の状態や周辺環境を十分に調査することが必要です。

シナリオ例：
購入価格1億円の新築一棟マンションの場合

購入価格1億円の新築一棟マンションの場合の回収期間の計算例です。数字はあくまでシミュレーション例となっておりますので、実際の物件条件やローン条件によって変動します。

1. 物件条件と資金構成

• 物件購入価格：1億円
• 自己資金：2,500万円（約25%）
• 借入金：7,500万円

※ここでは、新築マンションでユニット数を15と仮定します。

2. 年間の家賃収入の計算

各ユニットの月額家賃を7万円とすると、

• 月間総家賃収入：7万円 × 15ユニット ＝ 105万円
• 年間家賃収入：105万円 × 12ヶ月 ＝ 1,260万円

3. 運営経費の計算

ここでは、家賃収入の約40%を運営経費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）として見積もります。

• 年間運営経費：1,260万円 × 40% ＝ 504万円

4. 純営業収益（NOI: Net Operating Income）の算出

NOIは、年間家賃収入から運営経費を差し引いた金額です。

• NOI：1,260万円 － 504万円 ＝ 756万円

5. 年間ローン返済額の計算

仮に、固定金利2%で35年ローンで借り入れた場合、

• 借入金額：7,500万円
• 月々のローン返済額は、標準的な計算式により約26.5～27万円程度と想定されます。
• ここでは概算として、
• 年間ローン返済額：約27万円 × 12 ＝ 約324万円

※※条件により多少の誤差がありますが、ここでは一例として用います。

※ 前のシナリオ例では若干低い数字（約298万円）もありましたが、ここでは概ね300～320万円程度と捉えていただくとよいでしょう。

ここでは、計算をわかりやすくするため、年間ローン返済額を約298万円と仮定し、シナリオを進めます。（実際のローン返済額は、金融機関や契約条件により変動します。）

6. 年間キャッシュフローの算出

年間キャッシュフローは、NOIから年間ローン返済額を差し引いたものです。

• 年間キャッシュフロー：756万円 － 298万円 ＝ 458万円

7. CCR（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）の計算

CCRは、自己資金に対して年間どれだけのキャッシュが得られるかを示す指標です。計算式は以下のとおりです。

CCR = (年間キャッシュフロー ÷ 自己資金) × 100

今回のシナリオでは、

CCR = (458万円 ÷ 2,500万円) × 100 ≈ 18.3%

8. 自己資金回収期間の算出

自己資金の回収期間は、

「100% ÷ CCR（％）」で求められます。

回収期間 = 100 ÷ 18.3 ≈ 5.46年

つまり、約5年5ヶ月で自己資金2,500万円を回収できるとシミュレーションできます。

この例はあくまでシミュレーションであり、実際の投資では、物件の立地や実際の経費、ローン条件、入居率などの変動要素により結果は変動します。ですが、CCRを用いることで、投資効率や回収期間の目安を明確に把握することができ、投資判断の一助となるでしょう。

まとめ

一棟マンション投資における回収期間は、自己資金の効率的な運用を図る上で非常に重要な指標です。
表面利回りや実質利回り、CCR、IRRなどを活用して、投資計画を具体的にシミュレーションし、「何年で元が取れるか」をしっかりと把握することが成功への鍵となります。

また、自己資金を抑える方法や利回りの良い物件選び、副収入の確保など、回収期間短縮のための戦略を講じるとともに、金利上昇や空室リスク、家賃下落、災害などのリスク管理も欠かさず行うことが大切です。

このような視点を持って投資計画を立てれば、安心して次の投資へとつなげ、資産形成を効率的に進めることができるでしょう。
ぜひ、これらの具体例やポイントを参考に、実際の物件選びやシミュレーションに役立てていただければ幸いです。