相続対策や収益アップを図るために、資産の組み換えを検討する人が増えています。ここでは、資産の組み換えについて、基礎知識やメリット・デメリットなどをご紹介します。組み替えの成功事例についてもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
目次
資産の組み換えとは、現在保有している資産を処分して、別の資産を保有し直すことを言います。現金・預金・有価証券（株式）・建物・土地などさまざまな資産について、収益性を上げる、あるいは節税などを目的として行う方が多いようです。
特に不動産は、保有しているだけで維持費や管理代がかかります。収益性の低い不動産が相続人の負担とならないよう、あらかじめ対策を取っておくのがおすすめです。
組み換えのメリットは、手持ちの資産を使って別の資産を購入することで借り入れを減らせる点や、税制上の特例を活用して税負担を軽減できる点などにあります。
また、市場価値の低い不動産から市場価値の高い不動産に組み換えることで、収益性を高められる可能性もあります。あらかじめ分割しておくなど相続対策をすることで、相続人の負担を減らすこともできるでしょう。
ただし、組み換えの方法によっては、かえって手間が増えてしまったり、複雑化したりする可能性があるので要注意です。また、中には甘い見通しを基に大きな不動産の購入を勧めてくるアドバイザーもいるので、安易に信用せず、自身でも知識を身につけた上で組み換えを検討しましょう。
資産の組み換えは、以下のような方におすすめです。
不動産の相続税評価額は、時価の70％程度で評価されます。
例えば1,000万円の現金を持っている方が、1,000万円の不動産を購入した場合、評価額は700万円になります。相続税はこの700万円を基に算出されるため、納める相続税を少なくすることが可能です。
郊外や地方の土地から、都心部の好立地の不動産へ組み換える人も少なくありません。都心部の不動産は、時価と相続税評価額の乖離が大きい傾向にあるため、小規模宅地等の特例により相続時の不動産の評価がさらに下がる可能性があるのです。
組み換えを行うことで収益性を高め、効率的な相続対策を行うことができるでしょう。
上手く活用できていない地方や郊外の不動産、修繕費がかさむ老朽化したアパート、未利用地などを売却して、都心部の収益不動産を購入するパターンもあります。
人口が集中する都心部の不動産を所有すれば、収益アップはもちろん、地価の下落リスクを抑え、いずれは売却することも可能です。
所有している不動産の価値が下がった・上手く利用できていない状況で、「このまま所有し続けるべきか」と悩んでいる人は少なくありません。
ここでは、不動産の組み換えに焦点を絞って、主なパターンや注意点をご紹介します。また、不動産の組み換え先としておすすめの防音マンションの魅力や、防音マンションで組み換えに成功した事例などもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
組み換えを目的として、利益が出ていない賃貸物件などを売却した時には、譲渡所得税の負担額で悩まれる方も多いでしょう。
「事業用の不動産買換え特例」を活用すれば、譲渡所得税を繰り延べでき、買い替えをするときに税金の負担を軽減させられます。
「事業用の不動産買換え特例」を利用すると、譲渡所得税を70～80%繰り延べすることができ、不動産の売却で得た利益をより多く手元に残すことができるようになります。
税金として支払う必要があった分を組み換えのため資金に回すことができるようになるため、より収益性の高い物件の購入に充ててレバレッジ効果を狙うことも可能になるでしょう。
「事業用の不動産買換え特例」を利用するには、売却資産と購入資産についてそれぞれ要件を満たす必要があります。
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