地方不動産の組み換え成功例

所有している不動産の価値が下がり、「このまま所有し続けるべきか」と悩んでいる方に向けて、解決策になりうるのが不動産の組み換えです。例えば、収益性が落ちた地方の複数物件を売却し、収益性の高い都内の物件を購入するなど。注意点や組み換えの成功事例もまとめているので、ぜひ参考にしてください。

＜この記事はこんな方におすすめ＞
• 一棟マンション投資を検討中の方
• 不動産の組み換えに興味がある方
• 地方⇒都心などへの具体的な組み換えの事例を知りたい方

不動産資産の組み換えとは？

不動産資産の組み換えとは、所有している不動産を、別の資産に買い換えることです。不動産の収益性アップや、節税などを目的に行う人が多いようです。

組み換えのメリットは、手持ちの資産を使って不動産を購入することで借り入れを減らせる点や、税制上の特例を活用して税負担を軽減できる点などにあります。また、あらかじめ分割しておくなど相続対策をすることで、相続人の負担を減らすことも可能です。

不動産資産の組み換えの主なパターン

一口に組み換えといっても、ニーズや状況に合わせたさまざまなパターンがあります。ここでは、代表的な例をご紹介します。

• 郊外や地方の土地から、都心部の不動産へ組み換える
• 修繕費がかさむ老朽化したアパートを売却して、好立地の収益不動産を購入する
• 一ヶ所に集中している所有不動産の一部を売却し、さまざまな好立地の不動産を購入する
• 空室続きのマンションを売却して、収益性の高い物件を購入する

不動産の組み換えにより、収益性を高め、効率的な納税資金対策も行うことが可能です。

不動産資産の組み換えの注意点

組み換えで注意したいのは、物件を見極めることです。「都心部の不動産だから」といってなんでも良いわけではありません。収益性が高い物件や、資産価値が下がらない物件を選んでこそ、不動産は有益な財産となるのです。

中には甘い見通しを元に大きな不動産の購入を勧めてくるようなアドバイザーもいますが、安易に信用せず、時代や地域のニーズを把握した上で組み換え物件を検討しましょう。

収益性の高い不動産資産への組み換えなら、
防音マンションがおすすめ

組み換えを行う際に、どんな収益物件を選べば良いか、悩む人も多いでしょう。「立地」「間取り」「築年数」「地域の将来性」「持続的な収益性」など選ぶポイントはさまざまありますが、おすすめなのが防音マンションです。

安定した人気で供給が不足している

防音マンションをおすすめする理由の一つが、「数の少なさ」にあります。

「楽器相談可」や「楽器可」ではなく、防音の設備が整った防音マンションは、建設するために特殊な工法や技術が必要です。あらかじめ楽器専門のマンションとして建築しなくてはならない上、ノウハウを持つ技術者や企業が少ないため、全国に約1,800戸（※当サイト調べ）ほどしかありません。

これに対して、入居したい人の数は年々増加。音大生やプロのミュージシャンだけでなく、趣味で音楽を楽しむ人、動画配信者、映画や音楽が趣味の方や、お子さんが小さいファミリー層、友達が多い方たちも、「近隣住民とのトラブルに怯えず暮らしたい」と防音マンションに注目しています。

需要に対して供給が不足しているため、今後も長く需要を見込むことが可能です。

空室リスクが低い

マンション経営で収益を高めるためには、できるだけ空室を出さないことが大切です。空室が続く・増えればそれだけ収入が減り、赤字になってしまうからです。

防音マンションは、一般のマンションよりも建築費が高額ですが、「防音」という付加価値によって、常に入居希望者が溢れている状態です。しかも希少性が高いため、いったん入居をすると、長期の契約更新をしてくれる人が多いようです。マンションの完成前に満室になることも多く、空室に悩まされず安定した収益を得ることができます。

防音マンションで不動産資産の組み換えに成功した例

「そうはいっても、組み換えのイメージが湧かない…」という人もいるでしょう。ここでは、実際に防音マンションで不動産投資の組み換えを手掛けたツナガルデザイン株式会社のオーナー事例をご紹介。どんな効果やメリットが得られたのか、ぜひ参考にしてみてください。（Sponsored by ツナガルデザイン株式会社）

栃木県の老朽化したアパート→
都内の土地＆新築一棟防音マンションへ

栃木県足利市・佐野市にある鉄骨造の賃貸アパートを複数棟所有していたオーナー様。築20年以上経っていたこともあり、組み換えを行うことにしました。所有していたアパートは全て売却。目黒区の「中目黒駅」の徒歩圏にある300㎡以上の土地を購入し、新築で一棟防音マンションを建築しました。

事業用資産の買い替え特例（集中地域外から集中地域への買い替え）によって、売却金額の30％のみが譲渡金額とみなされたため、70％の税金を節税（繰り延べ）することができました。

都内の収益性の低い「貸地」を売却→
目黒区内の土地購入＆新築一棟防音マンションを建設

東京都大田区南部に所有していた収益性の低い「貸地」を複数売却して、住宅地として人気の高い東京都目黒区の「自由が丘駅」や「都立大学駅」の徒歩圏にある300㎡以上の土地を購入。新築で一棟防音マンションを建築しました。

事業用資産の買い替え特例（集中地域から集中地域への買い替え）によって、売った金額の20％のみが譲渡金額とみなされ、80％の税金を節税（繰り延べ）することができました。