マンション投資を行うことで、以下の3つの税金を減額できる可能性があります。それぞれどんな時に対象になるのか、見ていきましょう。
所得税とは、個人の所得にかかる税金のこと。1年間に得た全ての収入金額から、必要経費や所得控除額を差し引いた金額（＝所得金額）に対して税額を計算します。住民税は、居住している地域に納める税金です。所得税と同様、所得に応じた金額を毎年納めます。
マンション投資を行っている場合、マンション経営の損失が発生している分を他の所得と合算することで、課税対象額を下げて所得税と住民税を節税することができます。
固定資産税とは、所有している土地、家屋や償却資産などに対してかかる税金です。税額は、資産の価格をもとに算定されます。都市計画税とは、市街化区域内に土地や建物を所有している場合に課税される税金のこと。資産の価格だけでなく、自治体ごとに定められた税率をもとに算定されます。
これらの税金は、更地の状態よりも、賃貸用のマンションを建てたほうが安くなるため、その仕組みを活用して節税をすることが可能です。
相続税とは、亡くなった親などから、財産を受け継ぐ（相続する）際に、その受け取った財産にかかる税金です。相続税は、不動産を購入することで、現預金よりも評価を下げることができます。
このため、更地や現金で財産を保有している人は、相続が発生する前に、相続税評価額の低い不動産に換えることで、節税対策をすることが可能です。
相続税評価額1億円の土地に1億円の借入金で建設費1億円のマンションを建てることで、相続税対策を行う方法があります。固定資産税の評価額は建築費の60%で6000万円、借家権割合は70%と仮定します。
対策前の全体の相続税評価額が1億円だったのが、対策後は2100万円に減少します。
では実際に、納税額をシミュレーションしてみましょう。例として、年収1,200万円のサラリーマンが副業としてマンション投資を行い、減価償却と損益通算を適用した場合を見てみます。
マンション投資の主な必要経費は以下の通りです。
減価償却費は、不動産の購入費用（建物設備部分）を耐用年数で割ることで算出されます。たとえば、マンションの購入費用（建物設備部分）が1億円、耐用年数が15年の場合は、1億2,000万円 ÷ 15年 ＝ 800万円/年です。
次に、不動産投資による収入を計算します。毎月の家賃収入だけでなく、礼金や更新料、共益費・管理費、駐車場代なども含めましょう。こうした不動産収入から、必要経費を差し引いた金額が「不動産所得」です。不動産所得がプラスの場合は、課税所得に算入され、所得税や住民税の課税対象となりますが、不動産所得がマイナスとなった場合は、赤字分をほかの収入金額から差し引くことで、課税所得を圧縮することができます。
例えば、1000万円の自己資金で利回り6%の物件に投資すると、年間収入は60万円です。しかし、金利1%で4000万円を借り入れ、自己資金1000万円と合わせて5000万円で利回り6%の物件を購入すると、年間収入は300万円になります。
結果として、自己資金だけで投資するよりも、借入金を利用した方が利回りが向上します。実質的な収入は260万円で、年利40%を差し引いても利益が増加します。事業破綻のリスクを考慮して、自己資本率は重要です。自己資本率40%であれば、財務状態が健全とされます。また、債務償還年数も考慮し、適切な財務管理を行う必要があります。
減価償却費とは、事業で長期間使用する動産や不動産について、その取得費用を長期間にわたって計上することが認められている経費です。減価償却を活用することで、キャッシュフローを極大化させることができます。
一棟マンション投資で
節税効果を狙うなら
マンション投資を行うことで、所得税や住民税、固定資産税・都市計画税、相続税などを軽減することが可能です。
ただし、節税で大きな効果を得られる人は限られている上、不動産投資には収支の変動などのリスクもあるため、むやみに手を出すのは危険です。長期的な視点で節税や収益性を判断するなど、冷静に判断を行いましょう。
こちらのページでは、空室リスクが低い防音マンション投資について説明しています。ぜひチェックしてみてください。
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