これからマンション投資をしようとお考えの方の中には、「マンションの一棟買いと区分投資、どちらがいいか迷っている」という人もいるでしょう。
マンション一棟買いには、収益性や建物管理の自由度が高いなど、さまざまなメリットがあります。ここでは、マンションの一棟買いについて、知っておきたい基礎知識をご紹介します。
目次
| マンション一棟買い | 区分投資（ワンルームマンション投資） | |
|---|---|---|
| どういう投資方法？ | マンションを1棟丸ごと購入して、家賃収入や物件の売却で利益を得る投資方法。 | マンションの1室または複数戸を購入し、運営する投資方法。 |
| 投資金額 | 通常1億～数億円 | 1,000万円〜（場合によっては数百万円） |
| 特徴 | 大規模な資産形成が可能。 入居率が高いと収益性が高い。 |
手軽で融資審査に通りやすい。 |
| 収益性 | より大きな収益を得られる可能性が高い。 | 比較的収益性は低いが、少額で始めやすい。 |
「マンションの一棟買い」とは、マンションを1棟丸ごと購入して、家賃収入や物件の売却などによって利益を得る不動産投資の方法です。これに対して、マンションの1室もしくは複数戸を購入する方法を、「区分投資（ワンルームマンション投資）」と言います。
両者の大きな違いは、投資金額です。一棟マンション投資では通常1億～数億円の費用が必要ですが、区分投資（ワンルームマンション投資）は一戸あたり1,000万円〜が相場。中には数百万円で購入できる物件もあり、非常に手軽です。融資を受ける場合でも、審査に通りやすいでしょう。
ただし、より大きな収益を得られるのはマンションの一棟買いです。入居率が高ければ高いほど収益が得られるため、不動産で大規模な資産形成をしたい方には、一棟マンション投資がおすすめです。
前述のように、マンション一棟買いのメリットは、高い収益が見込める点です。部屋数が多い分、多くの家賃を得られます。
空室のダメージが少ない点も魅力です。一部屋が空室になっても、他の部屋に入居者がいれば収入をカバーすることができ、ランニングコストの支払いやローン返済に困ることもありません。建物と土地を同時に所有できるため、将来転用や売却などがしやすい点、建物管理の自由度が高い点などもメリットと言えるでしょう。
一方、デメリットは、やはり購入金額が大きい点です。銀行から融資を受けて購入するのが一般的ですが、ある程度の自己資金も必要です。このため「準備できない」「銀行の審査が通らない」という人も少なくありません。
また、リスクが集中してしまう点もデメリットです。万が一自然災害などが起こって建物全体が被災した場合、長期間にわたって家賃収入が得られなくなったり、高額の修繕費用がかかってしまったりする可能性があります。
より詳しくメリット・デメリットをまとめていきます。
マンション一棟買いの最大のメリットは、複数の賃貸ユニットから収入を得られることで、高収益を安定的に確保できる点です。たとえ1割が空室でも残り9割からの家賃収入が確保できるため、空室リスクを分散できます。
※1室の家賃が10万円の場合の家賃収入。
実例: キャッシュフローの安定性
ある都市部のマンションを1棟買いしたAさんの場合を例にとりましょう。
この物件は20部屋あり、各部屋の月額家賃は8万円でした。
仮に2部屋が空室になったとしても、毎月144万円（8万円×18部屋）の収入が得られるため、ローン返済や維持管理費を賄う余裕が生まれます。
インフレーション（物価上昇）は、現金資産の価値を目減りさせる一方で、不動産の価値を押し上げる傾向があります。これは、物価の上昇に伴い不動産価格や賃料が上がるためです。特に、一棟マンションの場合は複数の賃貸ユニットからの収入が期待できるため、インフレによる恩恵を最大限に受けやすいと言えます。
賃料の上昇と収益の向上
インフレが進むと、物件の賃料を引き上げることが可能です。例えば、現在1部屋あたり8万円の家賃を10万円に引き上げた場合、10部屋のマンションでは年間240万円の追加収益が見込めます。これは現金をそのまま持っているだけでは得られない利益です。
実物資産としての強み
不動産は、金や貴金属と同じように「実物資産」としての価値を持つため、経済的不安定な状況でも価値が大きく損なわれにくいという特性があります。一棟マンションの所有は、このような経済的リスクに対する強力なヘッジとなるでしょう。
不動産投資における節税効果は非常に大きく、マンション一棟買いでは特に効果的です。
減価償却の活用
建物の購入費用は、法定耐用年数に基づいて減価償却費として計上でき、これが課税所得を圧縮する効果をもたらします。たとえば、築年数20年の木造マンションを1億円で購入した場合、約4年で減価償却が完了します。この間、毎年2,500万円の経費を計上できるため、高額な収益に対しても効果的に節税が可能です。
相続税対策
一棟マンションを所有することで、不動産の評価額が下がり、現金や株式を保有している場合に比べて相続税負担が軽減されます。特に、高額資産を保有している方にとって、一棟マンションの購入は効果的な資産防衛手段となります。
マンション全体を所有している場合、建物の管理や運営を自由に行うことができます。これは区分所有では得られない大きなメリットです。
管理計画の自由度
例えば、以下のような施策を自由に実行できます。
これにより、物件の魅力を高め、賃貸需要を拡大することが可能です。
自主管理と管理会社委託の選択肢
さらに、管理方法を自主管理にするか、管理会社に委託するかを選べる点も利点です。自主管理ではコストを抑えられますが、専門の管理会社に委託することで時間と労力を節約することができます。
マンション一棟買いは投資金額が大きいため、金融機関から「安定した収益源を有する資産」として評価されやすく、結果的に好条件のローンを引き出しやすくなる可能性があります。
長期融資の獲得
長期のローンを組むと、返済期間が長くなる分、毎月の支払いが少なくなるもの。その結果、手元に使えるお金（キャッシュフロー）が増えて、資金に余裕ができやすくなるでしょう。
低金利交渉の可能性
大きな物件の場合、金融機関にとって安心感が増すため、「金利を下げてほしい」と交渉しやすくなることがあります。これは、物件が高い価値を持つ分、返済が滞っても回収しやすいと考えられるからです。
一棟を丸ごと所有していることで、維持管理や設備投資をまとめて行えるため、長期的なコスト削減につながりやすいです。
一括メンテナンス
設備点検や修繕工事などをまとめて発注することで割引が適用される場合もあり、区分所有に比べてコスト削減しやすくなります。
管理効率の向上
同じ所在地・建物内での管理業務となるため、複数物件を点在して所有する場合よりも手間を少なく管理できるでしょう。
建物全体を所有しているからこそ、入居者の属性や生活スタイルに合わせた「コンセプトづくり」ができます。
ターゲット戦略
ペット共生型・高齢者向けなど、建物全体で特化した付加価値を持たせることで、市場における差別化が可能です。
ブランディング
建物名や内装デザインに統一感を持たせることで、一棟全体を「ブランド」として位置づけ、家賃や入居率にプラスの影響を与えられる場合があります。
実例: 防音マンションの場合
防音賃貸マンションブランド「サウンドプルーフ」は、稼働率98.5％（2024年3月31日時点）を誇るブランドマンションです。
特許取得の防音性能が人気を集めており、1,400名以上（2024年3月時点）が入居待ちの状態となっています。
今後の需要の動きを見ても、まだまだ広げる価値があると人気のブランドです。
部分的な改修はもちろん、大掛かりなリノベーションから用途変更まで、意図した形で計画的に行いやすいです。
収益性向上への取り
組み例えば空室率が高い住戸の間取りを変更したり、コワーキングスペースを作るなど、時代や地域ニーズに合わせた施策も実施しやすいです。
法的・構造的制約の調整
区分所有に比べて「理事会での同意を得る手間」が必要ないため、スピード感のある経営判断が可能です。
一棟物件はまとめての売却だけでなく、場合によっては区分ごとに切り離して売却（区分化登記）するなど、多様な出口戦略を取ることができます。
大口買い手との取引
投資会社や機関投資家への一棟売却も可能です。
区分売却による利益最大化
区分所有として販売したほうがトータルで高い価格になるケースがあるため、局面に応じた戦略が立てやすくなります。
たとえば、数棟分のマンションを一括で購入する場合、数億円から場合によっては十数億円の資金が必要になります。これだけの金額を用意するには、自己資金の割合が高くなったり、銀行などからの大規模な融資を受けなければならず、金利負担や返済リスクが大きくなるもの。経済情勢が悪化した場合や、予想通りの収益が得られなかった場合には、返済が困難になるリスクも考えられます。
一棟全体を所有している場合、例えば全体の10～20%が空室になると、毎月の賃貸収入が大幅に減少してしまいます。さらに、景気の低迷や周辺環境の悪化、自然災害などにより入居希望者が激減すると、一度に多くのユニットが空室となり、収益全体が不安定になる恐れもゼロではありません。部分的な空室ではなく、全体的な入居率の低下が経営を大きく左右します。
コンセプトマンション戦略
空室対策の一つとして注目を受けているのが、「コンセプトマンション」です。
コンセプトマンションは、よくある「ファミリー向け」「女性向け」「単身者向け」という切り口ではなく、さらにターゲットを狭く絞り、ターゲットに合うマンションのこと。ターゲットにとってはこれ以上ない満足感を得られる造りにするため、家賃が少々高くても選ばれやすくなります。
一棟のマンションでは、個々の入居者との契約はもちろん、共用部分のメンテナンスや設備の更新、清掃や警備などの管理業務が発生します。例えば、エレベーターの故障や外壁の塗装、共有スペースの修繕など、突発的な問題が起きた際には迅速かつ専門的な対応が求められ、専任の管理会社やスタッフの手配が必要に。これにより、日常的な運営管理の手間がかさむとともに、追加費用が発生する可能性もあります。
マンション一棟買いは一般の区分所有マンションと比べ、買い手が限定されるため、売却する際に希望するタイミングや価格で取引が成立しにくい場合があります。たとえば、急に資金が必要になった場合でも、投資対象として関心を持つのは機関投資家や大口の投資家に限られるため、市場の需給バランスによっては売却までに長期間を要する可能性も。
このように、マンション一棟買いは大きな収益を狙える一方で、初期投資や運営面、そして市場や法規制に伴うリスクも大きく、事前のリサーチと十分なリスク管理が不可欠です。
管理・運営などは、管理会社に任せることもできますが、その費用も含めて運用計画を建てる必要があるでしょう。
一棟マンション投資に向いているのは、以下の特徴に当てはまる人です。
銀行から融資を受けてマンションを一棟買いする場合でも、物件価格の10〜20％の頭金を準備しなくてはなりません。諸経費なども合わせると、物件価格の20〜30％の自己資金が必要なため、1億円以上を目安に資金を準備できる方におすすめです。
節税対策や株価対策、資産の組み換えを検討している方にもピッタリ。特に、利便性の高い・賃貸ニーズの高いエリアに土地を所有している方は、一棟マンションを建てることで、より大きな収益を得られるでしょう。
より収益性が高いのは、マンション一棟買いです。ワンルームマンション投資では、入居者がいないと収入が0になってしまいますが、一棟マンション投資なら、たとえ一部屋が空室になっても、他の部屋に入居者がいれば収入がゼロになることはありません。
入居率が高ければ高いほど部屋数分の収益が得られるため、不動産で大規模な資産形成をしたい方にとっては、一棟マンション投資の方が優れています。
例えば新築物件を建築する場合、鉄骨造の坪単価は約89万円（※1）なので、1LDK×10室（80坪）のマンションを建てる場合の費用相場は7,120万円です。土地を所有していない方は、建築費用だけでなく土地取得費用もかかります。
中古マンションの購入費用は、エリアや規模、物件の状態などによって異なり、数百万円〜数十億円までさまざま。編集部の調査によると、一棟売りマンションで最も多い価格帯は3億円〜4億円（※2）でした。
大規模な資産形成が期待できる一棟マンション投資ですが、中には失敗してしまう人もいます。失敗する主な原因は、①勉強不足、②返済可能なギリギリのラインでローンを組んで赤字になった、③空室が埋まらない、④入居者トラブルで損害を被った、などです。
ここでは、よくある失敗例や失敗した方の体験談をご紹介します。失敗しないための対処法も伝授するので、ぜひ参考にしてください。
マンションオーナーは入居者から回収する家賃を収入源としているため、できるだけ対策を行って空室を解消し、収益性を高めることが大切です。空室対策とは、「賃貸住宅の空室を埋めるために行う対策」のこと。特に近年は特に借り手市場のため、適切な対策を行わないと、いつまでも空室が埋まりません。
ここでは、費用がかかるものから、ほとんど費用がかからないものまで、さまざまな空室対策をご紹介します。
不動産投資をする際に、利回りが気になる方は多いでしょう。利回りには「表面利回り」「実質利回り」の2種類があります。「表面利回り」とは、物件の価格に対してどのくらい家賃収入を得られているかを表す指標です。「実質利回り」は、購入時や維持管理のコストなどを考慮して得られる収益を表します。
ここでは、収益性を評価するための重要な指標である「利回り」について解説します。違いを良く把握して、物件選びをしてください。
火災保険とは、建物が火災の被害に遭った際に、被った損害を補償する保険のことです。「火災」だけでなく、「風水害」「落雷」「ひょう」「雪災」などの自然災害、「破壊」「事故」「盗難」などの人為的な被害、「隕石などの飛来物」「車の衝突」「ガス漏れによる爆発」などさまざまな被害に対応してくれます。
一棟マンション投資をする場合は、必ず火災保険に加入しましょう。ここでは、火災保険の基礎知識をご紹介します。
コンセプトマンションとは、一定のテーマや特定の趣味・好みを持った人々にターゲットを絞ったマンションのこと。「デザイナーズマンション」「ガレージインマンション」「ペット共生型マンション」「防音マンション」などさまざまな種類があります。
これから一棟マンション投資を行うなら、コンセプトマンションを選ぶのがおすすめ。中でも防音マンションは、「生活音でトラブルになりたくない」と考える人たちからの需要が高まっています。
マンション一棟買いで自分も住むことを検討している方に向けた内容です。賃貸収入でローン負担を軽減でき、管理しやすい点が魅力ですが、収益が減少する可能性やプライバシーの確保が難しい点もあります。成功のポイントは立地選びやローンの選定、管理業務の工夫です。経済的メリットだけでなく、入居者との関係や日常管理を考慮し、最適な運用を目指しましょう。
一棟マンション投資と一棟アパート投資の違いを徹底解説しています。マンションは高い耐久性や防音性で長期的な安定収益が魅力。一方、アパートは低コストで始められ、早い段階で利回りを狙える点が特徴です。初期費用や管理コスト、減価償却の違いなど、それぞれの強みやリスクを詳しく比較してみたので、ぜひチェックしてみてください。
一棟マンション投資と戸建て投資、それぞれの違いを詳しく解説しています。マンションは複数の部屋からの収益で安定性が高く、リスク分散に優れます。一方、戸建ては初期費用が低く管理もシンプルで、ファミリー層からの長期入居が期待できるのが特徴。資金調達のハードルや管理の手間、税務面のメリットなども比較し、目的に応じた最適な投資方法が分かります。
一棟マンション投資の回収期間は、一般的に5〜10年が目安。自己資金や家賃収入、運営経費、ローン返済額などを考慮し、収益シミュレーションすることが重要です。ここでは、1億円のマンションを例に回収期間を計算してみました。期間短縮のためにできることも合わせて掲載しています。
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