不動産投資を検討している方の中には、一棟マンション投資とワンルームマンション投資、どちらがいいかお悩みの方も多いでしょう。
ここでは、一棟マンション投資とワンルームマンション投資のメリット・デメリットを徹底比較！マンション投資を成功させるポイントもご紹介します。
目次
一棟マンション投資とは、マンションを1棟丸ごと購入して、家賃収入や物件の売却などによって利益を得る投資法のことです。これに対して、マンションの1室だけを購入する方法が、ワンルームマンション投資です。
両者の大きな違いは、投資金額です。一棟マンション投資では通常1億～数億円の費用が必要ですが、ワンルームマンション投資は1,000万円以下で購入できる物件もあり、非常に手軽です。もちろん、全てを自己資金で賄うわけではありませんが、融資を受ける場合でも、審査に通りやすいのはワンルームマンション投資です。
ただし、収益リスクで比較すると、一棟マンション投資の方が有利です。ワンルームマンション投資の場合、入居者がいないと収入が0になってしまいます。リスクを減らすために別なマンションの部屋を複数所有する人もいますが、管理の手間が増えるため、投資効率が良いとは言えないでしょう。
一方、一棟マンション投資の場合は、たとえ一部屋空室になっても、他の部屋に入居者がいれば収入がゼロになることはありません。入居率が高ければ高いほど収益が得られるため、不動産で大規模な資産形成をしたい方にとっては、一棟マンション投資の方が優れています。
| 価格 | 一棟：都内なら数億円規模の資金が必要 | ワンルーム：数千万円から可能 |
|---|---|---|
| 管理 | 一棟：オーナー主導で管理可能 | ワンルーム：管理者の規則やルールに従う |
| 融資 | 一棟：融資を受けやすい | ワンルーム：融資に制約を受けることがある |
| 物件 | 一棟：選択の幅が狭い | ワンルーム：選択の幅が広い |
ワンルームマンションは文字通り1室しかないため、入居者がいなくなると家賃収入がゼロになるリスクがあります。一棟マンションなら複数の部屋があり、一部が空室でも他の部屋の家賃である程度収入を確保できますが、ワンルームは1部屋の空室が即収益ダウンに直結します。
特に新築ワンルームの場合、新築プレミアムと呼ばれる高めの家賃設定を行うことが多いです。しかし築年数の経過に伴い、周辺物件との競合などで家賃の引き下げを検討せざるを得ないケースがあります。
家賃を下げても入居が決まらなければ空室が延び、収益が不安定になります。また、入居者による家賃の滞納リスクがある点も注意が必要です。とくにワンルームで家賃収入が滞納されると、その月の収入が一気に途絶えてしまいます。
ワンルームマンション投資は「節税になる」として勧誘されることがありますが、実際には減価償却費やローンの利息などの経費が多額に計上できないケースも多いです。
また、購入当初に所得税・住民税が軽減されても、年数が経って減価償却が使えなくなると徐々に課税負担が増えたり、家賃収入が落ちたりしてトータルでのメリットが薄まる可能性があります。
ワンルームマンションの管理費や修繕積立金は、広い間取りのマンションより安いとは限りません。物件が古くなればなるほど、水回りの工事や設備交換が必要になり、まとまった修繕費を負担しなければならないケースがあります。
また、ワンルームの退去後は原状回復工事とクリーニング費用も丸ごとかかり、すぐに次の入居が決まらないと赤字が拡大してしまいます。
不動産投資は現金と比べて相続税評価額が低くなりがちです。なかでも一棟マンションの場合、土地と建物をまとめて取得するため、賃貸用不動産として評価額が大幅に圧縮されるケースが少なくありません。
「貸家建付地（かしやたてつけち）」や「貸家」の扱いになれば、相続税評価を大きく下げられるしくみがあります。ワンルームマンション1室だと評価額の圧縮幅が小さいことが多いですが、一棟所有だとその分、相続税対策が期待できるのです。
一棟マンションであれば複数の賃貸部屋を運用するため、空室が一部出ても家賃収入がゼロになりません。相続によって子どもや親族が一棟を丸ごと引き継いでも、安定収入が見込めるメリットがあります。
もし財産を分割する際も、売却したり共有したりと柔軟に対応できるケースが多いです。
一棟マンションの場合、オーナーが建物全体の大規模修繕計画やリノベーションを主導できるため、長期視点で資産価値を維持しやすいという利点があります。
ワンルーム投資ではマンションの管理組合に依存する部分が多く、所有者単独では決められないことも多々あります。一棟マンションなら修繕のタイミングも自分でコントロール可能で、入居率アップや建物寿命の延長策を計画的に実施しやすいです。
一棟マンション投資に向いている人の特徴は、以下の3つです。
地域や物件の条件・時期などによって異なりますが、一棟マンションを購入するためには、数億～数十億円ほどの費用がかかります。銀行からのローンで購入する場合でも、初期費用とは別に物件価格の10〜20％の頭金を準備しなくてはなりません。
初期費用と頭金の合計で、物件価格の20〜30％の自己資金が必要なため、「興味があっても手が出せない」という人が多いようです。しかし、一棟マンション投資は、「リスクが低く安定した利益を得られる」優れた投資方法です。初期費用を準備できるなら、ぜひチェックしてみてください。
節税対策や株価対策をしたい方や資産の組み換えを検討している方にもおすすめです。特に、利便性の高い・賃貸ニーズの高いエリアに土地を所有している方は、一棟マンションを建てることで、より大きな収益を得ることができます。更地よりもマンションを建設したほうが固定資産税と都市計画税が安くなるため、節税効果も期待できるでしょう。
一棟マンション投資を成功させるには差別化戦略が重要
数ある賃貸マンションとの競争に勝ち、マンション投資を成功させるためには、強力な差別化ポイント（付加価値）が必要です。
など、他のマンションよりも魅力を感じられるポイントがあれば、入居者が集まりやすくなり、安定した収入を得ることができます。近年特に注目されているのが、防音・遮音性です。生活音でトラブルになりたくない人が多く、大きな音を鳴らしても近所迷惑にならない防音マンションが人気を集めています。
一棟マンション投資の成功を目指したい方は、防音性や遮音性などの付加価値の高い物件を選んでみてはいかがでしょうか。
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